Thống Kê Giải Đặc Biệt

Quy định nặng tính hành chính,địnhvềvayvốnlạigâykhóchodoanhnghiệtỷ lệ cược bongdaso bất hợp lý

Thông tư 06/2023 (gọi tắt TT06) sửa đổi khoản 2 điều 22 yêu cầu các ngân hàng (NH): "Trường hợp cho vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án, có biện pháp kiểm tra, giám sát, đánh giá tình hình tài chính, nguồn trả nợ của khách hàng, đảm bảo khả năng thu hồi đầy đủ nợ gốc và lãi tiền vay đúng hạn theo thỏa thuận, kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích". Đồng thời, TT06 bổ sung khoản 5 điều 26 khi thực hiện cho vay, NH có trách nhiệm: "Trường hợp cho vay để thanh toán tiền nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, tổ chức tín dụng phải phong tỏa số tiền giải ngân vốn cho vay tại tổ chức tín dụng cho vay theo quy định của pháp luật, thỏa thuận của các bên tại thỏa thuận cho vay cho đến khi chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm".

NGỌC THẮNG

Nhiều doanh nghiệp (DN) cho rằng quy định trên mang tính hành chính, bất hợp lý và hạn chế quyền góp vốn của các tổ chức, cá nhân. Bởi theo quy định hiện tại, bên nhận tiền góp vốn hoặc hợp tác đầu tư được quyền chủ động sử dụng dòng tiền để thực hiện dự án, có trách nhiệm báo cáo cập nhật cho bên góp vốn. Tuy nhiên, với quy định bổ sung trong TT06, các NH không chỉ kiểm soát, giám sát hoạt động của bên đi vay mà yêu cầu kiểm soát, giám sát cả hoạt động và dòng vốn của cả bên nhận góp vốn. DN không phải là bên đi vay trực tiếp mà vẫn phải chịu kiểm soát của NH, phải nộp các báo cáo cho các nhà băng là vô lý. Tương tự, quy định phong tỏa số tiền vay sẽ khiến DN, chủ đầu tư phải làm thêm bảo lãnh thanh toán của NH hoặc thế chấp bổ sung tài sản đảm bảo khác, tăng chi phí của DN…

Phân tích cụ thể hơn, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM (HoREA), nhận xét quy định "phong tỏa" số tiền vay đề cập tại TT06 là vênh với quy định của bộ luật Dân sự và luật Kinh doanh BĐS. Dẫn chứng trong lĩnh vực BĐS, khách hàng mua nhà thực hiện đặt cọc với chủ đầu tư là chuyện phổ biến thời gian qua, trong trường hợp bên nào không thực hiện thì phải bồi thường cho bên kia theo thỏa thuận. Ở đây, khách hàng và chủ đầu tư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau. Nhưng theo quy định tại TT06, khách hàng vay tiền để góp vốn mà NH phải phong tỏa nguồn tiền này thì quy định này hoàn toàn chỉ có lợi cho NH vì nguồn tiền vẫn nằm tại NH, trên bảng cân đối của NH. Trong khi đó người nhận tiền thanh toán, ở đây là chủ đầu tư, lại không được sử dụng số tiền này.

Ông Châu nhấn mạnh: Cho vay đặt cọc hoặc cho vay để thực hiện nghĩa vụ là hoạt động kinh tế hết sức phổ biến, đặc biệt trong lĩnh vực đầu tư, hợp tác các dự án BĐS khi dự án chưa đủ điều kiện để huy động vốn theo quy định của luật Kinh doanh BĐS. Để có nguồn vốn cho triển khai dự án, chủ đầu tư đều phải huy động các nguồn lực từ vốn tự có, vốn của các đối tác, của khách hàng… Tuy nhiên theo quy định mới, các khoản vay để thực hiện quyền hợp pháp trên sẽ bị phong tỏa, chủ đầu tư không được sử dụng nguồn tiền này là điều vô lý. Ngoài ra, luật Kinh doanh BĐS hiện hành cũng như dự thảo sửa đổi cũng không đề cập đến việc phong tỏa tiền của khách hàng vay góp vốn với chủ đầu tư dự án BĐS. Nếu quy định phong tỏa tiền vay cho hoạt động thanh toán vì sợ bên nhận thanh toán sử dụng sai mục đích, thiếu trách nhiệm hay lừa đảo thì không hợp lý. Việc sử dụng tiền có hiệu quả là trách nhiệm của bên nhận vốn góp, hay chủ đầu tư.

Doanh nghiệp khó vay, ngân hàng khó thực thi

Theo TS Nguyễn Hữu Huân (Trường ĐH Kinh tế TP.HCM), những quy định cho vay mới tại TT06 can thiệp khá sâu vào quy trình nội bộ của NH. Không những vậy, quy định này sẽ khó thực thi do NH sẽ dễ bị "vi phạm" quy định khi cho vay. Ông Huân phân tích tình trạng DN, nhất là DN BĐS làm dự án nhưng chưa đủ điều kiện bán hàng, "lách" qua hình thức hợp đồng góp vốn với khách hàng cá nhân; sau đó một số chủ đầu tư thay vì sử dụng nguồn vốn này cho dự án đang triển khai lại dùng mua dự án hay triển khai dự án khác. 

Điều này dẫn đến tình trạng dự án đã ký với người góp vốn không đúng tiến độ, chậm giao nhà đất kéo dài nhiều năm. Có thể hiểu quy định tại TT06 nhằm yêu cầu NH kiểm soát, giám sát hơn dòng vốn tín dụng, thế nhưng quy định yêu cầu NH phải giám sát luôn cả chủ đầu tư nhận vốn vay từ phía khách hàng là thiếu cơ sở pháp lý. NH yêu cầu DN báo cáo tình hình sử dụng vốn vay là xâm phạm sâu vào quyền của DN. Trừ khi hợp đồng 3 bên giữa nhà đầu tư cá nhân, chủ đầu tư dự án BĐS và NH được ký kết, lúc này DN mới báo cáo dự án cho phía NH. 

Trong trường hợp không có ký kết 3 bên thì DN sẽ không có nghĩa vụ báo cáo cho phía NH về việc sử dụng vốn vay của các nhà đầu tư góp vốn vào dự án. Ở đây, cá nhân nào đứng ra vay tiền NH thì cá nhân đó có trách nhiệm báo cáo nếu chủ đầu tư lừa đảo, sử dụng vốn vay sai mục đích chứ không phải NH.

Quy định này có thể làm suy giảm chính sách tiền tệ vì tiền vay nằm "chết" trên tài khoản, phải chờ được giải tỏa mới ra được thị trường.

TS Nguyễn Hữu Huân (Trường ĐH Kinh tế TP.HCM)

Riêng đối với quy định phong tỏa số tiền thanh toán của khách hàng tại NH thì càng không hợp lý và cũng không tạo ra được gì cho nền kinh tế. Điều này đồng nghĩa chủ đầu tư dự án sẽ không được sử dụng vốn này phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh cho đến khi thực hiện xong nghĩa vụ. Thông thường một dự án BĐS mất vài năm mới có thể xong, lúc này không lẽ tiền cho vay mới được giải tỏa? DN không có tiền mới huy động vốn, vậy mà huy động xong lại không được sử dụng. 

Trường hợp DN đi vay NH, thay vì cần 1 đồng thì mất đến 2 đồng để triển khai dự án, khi DN thực hiện xong dự án mới có thể giải tỏa được 1 đồng kia. "Dòng tiền nếu không bị phong tỏa có thể xoay được nhiều vòng trên thị trường, có lợi cho nền kinh tế. Thế nhưng quy định này có thể làm suy giảm chính sách tiền tệ vì tiền vay nằm "chết" trên tài khoản, phải chờ được giải tỏa mới ra được thị trường. Đó là chưa kể, NH từ chối cung cấp tín dụng, hạn chế cho khách hàng vay trong trường hợp DN không thông tin về phương án dự án", ông Nguyễn Hữu Huân cho hay.

Đồng quan điểm, luật sư Bùi Quang Nghiêm (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng các nhà băng đã có nhiều quy định trong hoạt động cho vay để kiểm soát rủi ro. Chẳng hạn như NH cho vay để thực hiện dự án kinh doanh BĐS bắt buộc áp dụng hệ số rủi ro tín dụng lên 200%. Từ đó các NH cũng dè dặt cho vay với lĩnh vực này khi phải trích lập dự phòng nhiều hơn. Đó là chưa kể quy định, điều kiện cho vay vẫn khá chặt chẽ. Do đó trong bối cảnh hiện nay khi thị trường đi xuống, kinh tế tăng trưởng chậm, Chính phủ đang cố gắng có nhiều chính sách để tháo gỡ khó khăn cho DN, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế thì càng không nên đưa thêm những quy định mới. Do vậy ông đề xuất NH Nhà nước nhanh chóng xem xét để sửa đổi các quy định nêu trên, phù hợp với tinh thần và nội dung theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Theo NH Nhà nước, cơ quan này đang khẩn trương rà soát, đánh giá tình hình thực hiện TT06 để kịp thời ban hành các văn bản sửa đổi, bổ sung phù hợp thực tiễn thị trường, tăng khả năng tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho nền kinh tế, đảm bảo an toàn hệ thống theo đúng tinh thần chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ. Tiếp tục rà soát, hoàn thiện khung khổ pháp lý về hoạt động NH, chủ động rà soát, sửa đổi, bổ sung cơ chế chính sách, quy định pháp luật về hoạt động NH phù hợp với thực tiễn.